A las 10:01 del viernes 2 de octubre, el pleno del Congreso tenía prevista para las 11:00 la votación sobre la convalidación o derogación de dos reales decretos-ley de vivienda. A esa hora, los textos, aprobados por el Consejo de Ministros el 29 de septiembre y publicados en el BOE entre el 30 de septiembre y el 1 de octubre, estaban en vigor. La decisión de la Cámara determinaría si cada norma continuaba aplicándose.

La discusión reúne medidas distintas bajo un mismo asunto. Una norma modifica reglas sobre desahucios, arrendamientos, fiscalidad y financiación de vivienda asequible. La otra cambia la duración y la renovación de los contratos de vivienda habitual. Como se trata de decretos-ley, el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación. La votación prevista tenía dos salidas posibles para cada texto: que siguiera vigente o que quedara derogado.

Dos normas con efectos diferentes

El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado el 30 de septiembre y entró en vigor al día siguiente. El texto amplía las herramientas de protección a personas vulnerables en determinados procedimientos de desahucio y modifica, entre otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley por el Derecho a la Vivienda. También introduce medidas fiscales y cambios en mecanismos de financiación vinculados a vivienda asequible.

La suspensión de un procedimiento no es automática para cualquier hogar ni ante cualquier desahucio. La norma se refiere a situaciones de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, con intervención de los servicios sociales y del juzgado. Para determinados supuestos, prevé revisar la situación cada doce meses y fija condiciones para levantar la suspensión, como que desaparezca la vulnerabilidad o que exista una alternativa adecuada. La aplicación depende de las circunstancias del caso y de los requisitos legales.

El segundo texto, el Real Decreto-ley 27/2026, se publicó el jueves 1 de octubre y entró en vigor este viernes. Modifica el sistema de prórroga de los contratos de vivienda habitual una vez agotado el plazo mínimo legal, que es de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete si es una empresa. Si ninguna de las partes comunica a tiempo que quiere terminar el contrato, la norma establece prórrogas sucesivas por periodos de cinco o siete años, según quién sea el arrendador.

El preaviso también cambia. El propietario debe comunicar su voluntad de no renovar con seis meses de antelación, mientras que el plazo para el inquilino se mantiene en dos meses. Cuando el arrendador no renueve, el decreto prevé una indemnización, con excepciones y condiciones. Entre ellas figuran supuestos en que necesite la vivienda para sí o para familiares, cuando el inquilino tenga otra vivienda apta en el municipio o cuando se acuerde un nuevo contrato.

Qué decide la Cámara

La convalidación mantiene cada decreto-ley en el ordenamiento. La derogación elimina sus efectos a partir del acuerdo parlamentario, según el procedimiento constitucional. El debate se tramita por separado, así que el Congreso puede convalidar uno y derogar el otro. El resultado de un texto no determina automáticamente el del segundo.

La diferencia entre las normas importa para los hogares. Una derogación del decreto 26 afectaría al conjunto de medidas que incorpora, no solo a la parte relativa a los desahucios. También decaerían los cambios fiscales y de financiación incluidos en ese texto. Si se derogara el decreto 27, desaparecería el nuevo régimen de prórrogas e indemnizaciones de los contratos, que acaba de entrar en vigor. La situación de cada contrato dependería de su fecha, sus cláusulas, las comunicaciones enviadas y el resto de la legislación aplicable.

El Congreso anunció el jueves 1 de octubre que el pleno del día siguiente comenzaría a tratar los dos textos a partir de las 11:00. A las 10:01, hora del hueco editorial, la votación todavía no se había celebrado, por lo que la información disponible en ese momento no permitía anticipar qué norma obtendría los apoyos necesarios. Tras el debate, el acuerdo de la Cámara deberá publicarse en el BOE. Ese paso dará constancia oficial de la decisión y permitirá precisar desde cuándo deja de aplicarse un decreto si se acuerda su derogación.

Una decisión provisional en una materia de aplicación cotidiana

Los dos decretos entraron en vigor antes de la votación parlamentaria, aunque su continuidad depende de la Cámara. Esa secuencia hace que la jornada tenga consecuencias prácticas para propietarios e inquilinos que estén revisando un vencimiento contractual, y para los procedimientos de desahucio sujetos a las condiciones de la norma. La votación no resuelve por sí misma cada caso particular: los efectos concretos dependen de qué texto se apruebe, de la publicación del acuerdo y de las circunstancias de cada hogar.

Quienes tengan un contrato próximo a vencer deben distinguir entre la regla general anterior, los cambios que contiene el decreto 27 y las excepciones previstas en su articulado. En caso de un procedimiento judicial, la protección contemplada en el decreto 26 requiere acreditar las condiciones correspondientes y seguir los cauces previstos. La sesión prevista permitiría conocer si esas medidas continuarían vigentes, pero no resolvía por sí misma cada caso particular.

Al corte editorial de las 10:01 del 2 de octubre, los dos textos seguían vigentes y su continuidad estaba pendiente de la votación. Una eventual derogación no habría implicado que las mismas medidas se restablecieran automáticamente por otra norma. El desenlace parlamentario y sus efectos quedaban fuera de la información conocida antes del inicio del debate.