La prórroga extraordinaria de determinados alquileres y la renovación de los contratos por periodos de cinco o siete años siguen calendarios diferentes. Los dos reales decretos-ley aprobados el 6 de octubre y publicados el 7 de octubre separan esas medidas: el 29/2026 entra en vigor, con carácter general, el 8 de octubre, mientras que el 28/2026 fija el 15 de noviembre para el nuevo régimen de continuidad contractual. Ambos deben someterse a convalidación parlamentaria.

El paquete afecta a inquilinos, propietarios, compradores de primera vivienda, empresas y administraciones públicas. Incluye condiciones de acceso y efectos aplazados que impiden considerar todas las medidas disponibles desde la publicación. Estas son las principales reglas de vivienda y los trámites que contempla cada norma.

Dos normas con fechas y alcance distintos

El Real Decreto-ley 29/2026 reúne protección frente a desahucios, regulación del alquiler, medidas fiscales, financiación y ampliación del parque asequible. Su entrada en vigor general es el día siguiente a la publicación, aunque algunos cambios tributarios tienen fechas propias y varios instrumentos requieren acuerdos, órdenes o convenios.

El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU, para regular las prórrogas largas y la compensación por determinadas decisiones de no renovación. Su disposición final establece el 15 de noviembre de 2026. La nueva continuidad contractual, por tanto, no se activa el 8 de octubre.

La convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. El artículo 86 de la Constitución exige un pronunciamiento sobre convalidación o derogación en los treinta días siguientes a la promulgación. La aprobación del Gobierno y la publicación de los textos no permiten dar ese respaldo por recibido.

La prórroga de hasta dos años exige solicitud y regularidad en el pago

La disposición final quinta del 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales para contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU y vigentes al entrar en vigor la norma.

El supuesto incluye contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, así como la finalización de los periodos de prórroga tácita indicados en el texto o de la tácita reconducción del Código Civil. La tácita reconducción es la continuidad del arrendamiento que puede producirse tras terminar el contrato bajo las condiciones del Código Civil.

El inquilino debe solicitar la prórroga, estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la extensión se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.

La aceptación es obligatoria para el arrendador, con excepciones: que las partes hayan acordado otros términos, que exista un nuevo contrato o que se haya comunicado una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o para familiares, en los plazos y condiciones legales. Para esta excepción, la norma no exige que la facultad de recuperación por necesidad estuviera expresamente prevista en el contrato.

La extensión tampoco se aplica cuando ambas partes acuerdan renovar o celebrar un nuevo contrato con una renta inferior en al menos un 5 % a la vigente. Es incompatible con la prórroga extraordinaria de zonas tensionadas del artículo 10.3 de la LAU, que tiene aplicación preferente.

En las actualizaciones anuales comprendidas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, no procede incremento cuando la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de referencia. Para los demás casos, la disposición extraordinaria remite al nuevo pacto entre las partes y, si no lo hay, fija un máximo del 2 %. El artículo 18 de la LAU también queda modificado para establecer el IRAV como techo de la actualización. El 2 % no debe presentarse como una subida obligatoria ni como una autorización para superar otros límites aplicables.

Protección frente a desahucios y obligaciones de las administraciones

El 29/2026 establece protección para personas cuya vulnerabilidad esté acreditada y que carezcan de alternativa habitacional. El procedimiento y sus efectos dependen de quién reclame la vivienda y del tipo de desahucio.

Hasta el 31 de diciembre de 2030, el artículo 2 contempla la suspensión judicial en los supuestos definidos para entidades que adquieren inmuebles o carteras hipotecarias impagadas por debajo de su tasación con las finalidades especulativas descritas en la norma. También puede operar aunque exista una resolución que ponga fin al procedimiento, siempre que el lanzamiento no se haya ejecutado.

Para otros demandantes, cuando no resulte aplicable el mecanismo específico de desahucios por impago, el tribunal debe requerir información a la administración competente sobre los recursos y la alternativa habitacional. Si no hay respuesta o no se dispone de ellos, el texto prevé suspender el proceso hasta que se garantice una alternativa adecuada.

En este segundo supuesto, la suspensión se revisa cada doce meses y puede levantarse al desaparecer la vulnerabilidad, ofrecerse una alternativa efectiva, rechazarse esta sin justificación o transcurrir tres años. La compensación acordada a favor de personas físicas o de personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social puede comprender, como máximo, la renta contractual no percibida, suministros impagados y costas procesales. No incluye lucro cesante hipotético ni daños morales.

Hay límites relevantes: el tribunal debe valorar la vulnerabilidad del demandante y la norma dispone que la vulnerabilidad económica del demandado no prevalezca cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas. La suspensión o compensación tampoco elimina la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida.

En los desahucios por impago regulados específicamente por el artículo 5, acreditada la vulnerabilidad económica y fuera del supuesto de entidades del artículo 2.1, la administración dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa adecuada o pagar o consignar íntegramente las cantidades reclamadas, las devengadas y las costas a favor del demandante. Durante ese plazo se suspende el procedimiento.

El pago íntegro permite terminar el proceso y mantener el contrato. Si transcurre el plazo sin alternativa ni pago íntegro, el texto prevé que la administración se subrogue en la posición deudora y que no haya lanzamiento, manteniéndose el contrato hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad económica legalmente exigida.

Alquiler temporal, habitaciones y compras sujetas a restricciones

Los nuevos arrendamientos temporales deben recoger una causa real y acreditable del desplazamiento del inquilino. La carga de probarla recae en el arrendador. Si el contrato no incluye debidamente esa causa, pasa a estar sujeto a las reglas de vivienda habitual desde su formalización.

Su duración debe superar treinta y un días y, como regla general, no exceder doce meses. La subsistencia justificada de la causa puede permitir una continuidad superior. Superar doce meses sin esa justificación o encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y para la misma vivienda determina la aplicación del régimen de vivienda habitual al primero.

Los contratos temporales anteriores al 8 de octubre conservan su régimen hasta finalizar el plazo pactado, sin posibilidad de prórroga bajo ese régimen anterior. Un arrendamiento temporal renovado queda sujeto a las nuevas reglas.

En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos simultáneos no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa. En zonas tensionadas deben respetarse además los límites correspondientes. La modificación también prohíbe repercutir al inquilino, directa o indirectamente, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

Las restricciones de compra alcanzan, hasta el 31 de diciembre de 2030, a las entidades descritas en el artículo 1 y a personas jurídicas grandes tenedoras, entidades de su grupo o que actúen por su cuenta. Limitan las adquisiciones gratuitas o con contraprestación inferior al 70 % del valor de mercado, determinado mediante tasación independiente que debe aportar el comprador.

Existen excepciones por destino social o asequible, atención sociosanitaria, protección de colectivos vulnerables y víctimas de violencia de género. Las vinculadas al Código de Buenas Prácticas requieren su aprobación y entrada en vigor, además de acreditar adhesión y cumplimiento. Las operaciones elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor quedan fuera en las condiciones establecidas.

Deducción del alquiler y financiación para la primera vivienda

La nueva deducción de IRPF permite deducir el 10 % de las cantidades pagadas por vivienda habitual a contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. Para bases iguales o inferiores a 23.007,20 euros, la base máxima de deducción es de 11.630 euros. Entre ambos umbrales, ese máximo disminuye según la fórmula legal.

Durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni su unidad familiar pueden ser titulares de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda a menos de cincuenta kilómetros de la arrendada, salvo que una resolución administrativa o judicial impida usarla como residencia.

Los incentivos del arrendador dependen de circunstancias como rebajar la renta, alquilar por debajo de la referencia, la edad del inquilino o la ubicación. El régimen transitorio conserva reglas anteriores para determinados contratos y distingue los celebrados antes de la Ley de Vivienda y entre su entrada en vigor y el 1 de diciembre de 2026. Los beneficios fiscales requieren comprobar el supuesto concreto y su fecha de efectos.

La línea TU CASA, gestionada por el ICO, se crea para complementar la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, sin límite de edad. Prevé préstamos sin intereses ni comisiones por el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.

Las condiciones de elegibilidad y el procedimiento deben desarrollarse mediante acuerdo del Consejo de Ministros y los instrumentos correspondientes. La creación del mecanismo no equivale a que todas las solicitudes puedan formalizarse inmediatamente.

Las viviendas financiadas quedan sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión: en ventas posteriores, el precio de adquisición actualizado por el IPC, con las mejoras que permita el desarrollo de la norma. Esta limitación debe figurar en la escritura y en el Registro de la Propiedad.

El paquete también prevé un Fondo de Vivienda de Impacto Social con 400 millones de euros (400.000 miles de euros) y hasta 280 millones de avales para financiación de pymes fabricantes o promotoras que empleen construcción industrializada. Regula traspasos de inmuebles públicos a Casa 47 mediante orden ministerial y límites de venta que se extienden a sucesivas transmisiones.

Otros efectos se aplazan: los cambios del IVA previstos para determinados alquileres de corta duración comienzan el 1 de diciembre de 2026. La comercialización de los productos Financia Europa exige que entren en vigor las órdenes de información tributaria correspondientes.

La renovación de cinco o siete años sigue pendiente

El 28/2026 prevé que, una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica, la ausencia de aviso de no renovación produzca prórrogas sucesivas de cinco o siete años. El preaviso general del propietario pasa a seis meses y el del inquilino se mantiene en dos.

Si el arrendador comunica válidamente que no renueva, la indemnización general equivale al mayor de dos importes: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia. Ambos se calculan con el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia y, si no puede obtenerse, con la renta contractual vigente al comunicar la no prórroga.

La compensación tiene excepciones detalladas, como la necesidad de vivienda del propietario persona física o determinados familiares, la falta de residencia efectiva sin causa justificada, disponer de otra vivienda apta y ocupable en el mismo municipio o suscribir un nuevo contrato. También puede excluirse al rechazar una oferta que cumpla los requisitos legales de duración y renta, o al no solicitar una prórroga obligatoria para la que se reúnan los requisitos.

Las comunicaciones válidas anteriores a la publicación conservan eficacia y no generan esa indemnización. Para vencimientos a menos de seis meses de la entrada en vigor se mantiene un preaviso mínimo de cuatro meses. Los contratos que ya estén en el periodo de prórroga anterior lo completan antes de pasar al nuevo régimen.

El resultado depende de la convalidación y del calendario de cada disposición. El 8 de octubre comienza el marco general del 29/2026. La continuidad larga del 28/2026 tiene una fecha posterior y sigue sujeta al pronunciamiento parlamentario.