El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó este martes 3 de noviembre la relación trimestral que recoge tres nuevos municipios vascos como zonas de mercado residencial tensionado: Sopela, Urduliz y Bergara. La resolución establece que sus periodos de vigencia comenzarán el miércoles 4 de noviembre y durarán tres años. También detalla el umbral local de gran tenedor y confirma que se aplicará el límite de renta del índice de referencia en los supuestos previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La fecha de publicación estatal es distinta de la aprobación de las declaraciones. Las órdenes del Gobierno Vasco se aprobaron en verano y a comienzos de otoño, pero la resolución ministerial que las incorpora al listado trimestral aparece ahora en el BOE. Esa diferencia importa porque el periodo de vigencia de las tres zonas se cuenta desde el día siguiente a la publicación estatal.

Las tres zonas empiezan a contar el 4 de noviembre

La resolución lleva fecha de 29 de octubre y se publicó en el número 273 del BOE, correspondiente al martes 3 de noviembre. Su objeto es publicar las zonas declaradas durante el tercer trimestre de 2026 en virtud del artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. En el listado de ese trimestre figuran solo estos tres municipios del País Vasco.

Sopela y Urduliz fueron declarados mediante órdenes del 27 de julio, publicadas en el Boletín Oficial del País Vasco el 14 de agosto. La orden de Bergara se aprobó el 11 de septiembre y se publicó en el boletín autonómico el 23 de septiembre. Por tanto, la publicación estatal no coincide con el momento en que el Gobierno Vasco aprobó esas declaraciones. Reúne las decisiones autonómicas y consigna para cada municipio el periodo de vigencia, la definición particular de gran tenedor y la aplicación de una limitación de renta.

El BOE indica que cada periodo durará tres años desde el día siguiente a la publicación de la resolución. Además, la propia resolución señala que surtirá efectos desde ese día siguiente. La fecha común de inicio para Sopela, Urduliz y Bergara es, por tanto, el miércoles 4 de noviembre de 2026. El cómputo no parte de las fechas de las órdenes locales de julio o septiembre.

Este detalle permite distinguir tres momentos que podrían confundirse: la aprobación de cada declaración por el Gobierno Vasco, su publicación en el boletín autonómico y el inicio del periodo que refleja la resolución estatal. La lista del BOE no anuncia que los ayuntamientos hayan tomado una nueva decisión el 3 de noviembre. Publica el marco y los contenidos de declaraciones anteriores, y fija desde cuándo empiezan a contar los tres años que recoge para las zonas.

El umbral local de gran tenedor tiene dos formulaciones oficiales

En la tabla del BOE, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio. La definición excluye los garajes y trasteros. También exceptúa las viviendas que sean propiedad de administraciones públicas, de sus entes instrumentales o de sociedades en las que las administraciones participen de forma mayoritaria. El umbral se expresa para cada ámbito municipal incluido en la resolución.

Hay una diferencia de redacción relevante entre la tabla estatal y las órdenes vascas. En sus fundamentos, las órdenes de Sopela, Urduliz y Bergara describen como gran tenedor tanto a quien posee cinco o más inmuebles residenciales urbanos en el municipio como a quien supera los 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial. El cuadro del BOE recoge el criterio de cinco o más inmuebles, pero no menciona el umbral de superficie. Las órdenes autonómicas sí lo incluyen como criterio alternativo. La resolución estatal no explica esa diferencia, por lo que ambas formulaciones quedan identificadas en sus respectivos textos oficiales.

La definición importa porque el artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un límite específico para los nuevos contratos de vivienda cuando el arrendador es gran tenedor y el inmueble se encuentra dentro de una zona tensionada durante su periodo de vigencia. La resolución recoge la definición particular aplicada en cada municipio para concretar ese supuesto. No publica una cifra de viviendas en manos de grandes tenedores ni permite deducir cuántos propietarios quedan comprendidos.

El índice limita ciertos contratos nuevos, no fija una tarifa municipal

Las tres filas del listado marcan como aplicable el segundo párrafo del artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En los contratos nuevos a los que se aplica esa regla, la renta inicial no puede superar el límite máximo que resulte del sistema estatal de índices de precios de referencia. El cálculo atiende a la ubicación y a las características de la vivienda y del edificio, de modo que la resolución no establece una única renta mensual para todos los pisos de Sopela, Urduliz o Bergara.

La misma limitación se extiende en estas declaraciones a las viviendas sobre las que no haya estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los cinco años anteriores, tal como permite la ley cuando esa aplicación se justifica en la declaración de la zona y se recoge después en la resolución ministerial. El BOE confirma que las tres órdenes vascas incorporan este supuesto. Así, el índice puede afectar tanto a los contratos cuyo arrendador cumple la definición local de gran tenedor como al supuesto adicional de viviendas sin contrato de vivienda vigente en ese periodo, siempre dentro de las condiciones legales citadas.

La regla se refiere a la renta pactada al inicio del nuevo contrato y al máximo que arroja el índice aplicable a cada inmueble. No equivale a una tarifa común fijada para el municipio, ni la publicación ofrece precios de referencia para direcciones concretas. Tampoco aporta resultados posteriores sobre subidas, bajadas o número de contratos afectados. La información publicada se centra en el periodo de vigencia, la definición de gran tenedor y la aplicación de la limitación prevista en el artículo 17.7.

Para leer el alcance de la medida hay que separar el ámbito territorial, el perfil del arrendador y el historial reciente de alquiler de la vivienda. El listado incorpora el municipio completo en cada declaración, presenta una definición particularizada de gran tenedor y confirma el supuesto de viviendas sin contrato durante los cinco años anteriores. La fecha común desde la que se computa la vigencia es el 4 de noviembre.